Dératisation : qui du locataire ou du propriétaire doit payer ?

La présence de rongeurs et autres nuisibles (rats, souris, cafards) a connu une mutation juridique majeure : autrefois perçue comme un simple désagrément, elle est devenue, sous l'impulsion de la Loi ELAN de novembre 2018, un critère central de la décence du logement.

Ce qu'il faut retenir :

• La dératisation incombe au propriétaire et reste à sa charge.
• Elle ne peut pas être incluse dans les charges, sauf faute du locataire manifeste et prouvée.
• En cas de doute ou de litige, la loi et la jurisprudence sont du côté de l'occupant des lieux.
• En cas d'inaction de la part du propriétaire, le locataire peut lancer une dératisation professionnelle et demande un remboursement intégral, à condition de respecter des étapes précises.

Qui est responsable de la dératisation : locataire ou propriétaire ? Le nouveau cadre de la Loi ELAN

Quand on découvre des nuisibles dans un logement, cette question revient souvent : qui est responsable de la dératisation, le locataire ou le propriétaire ? Depuis la modification de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, (introduite par la loi ELAN de 2018), la réponse est devenue plus nette en matière de dératisation. 

Le propriétaire bailleur a une obligation claire : il doit remettre au locataire un logement propre, sain et exempt de toute infestation de souris, rats, cafards, punaises de lit ou autres parasites. Aucun nuisible ne doit être présent à votre arrivée dans les lieux loués. 

Mais ce n'est pas tout. La tournure du texte législatif « Le bailleur est tenu de remettre un logement décent (…) exempt de toute infestation… » est analysée par la doctrine et la jurisprudence comme une véritable obligation de résultat. Peu importe les efforts du bailleur ou sa bonne foi — ce qui compte, c'est donc le résultat : zéro présence de nuisibles. 

Et comme on va le voir tout de suite, cela vaut pour différents scénarios d'infestation.

Présence de rongeurs au début du bail

Vous venez d'emménager dans votre appartement ou maison et vous trouvez des nuisibles ? Ici, pas de place au doute : le propriétaire est responsable de la dératisation, puisqu'on présume que la présence de rongeurs précédait l'état des lieux. 

C'est donc, sans surprise, au bailleur de régler le problème rapidement en faisant appel à une entreprise spécialisée.

Apparition de souris et de rats en cours de bail

Et si l'infestation se produit alors que vous habitez là depuis un moment, est-ce que ça change la donne ? Non. Le propriétaire reste responsable du maintien de la salubrité dans les locaux. 

Il doit veiller à ce que le logement reste décent en cours de bail. Et ça inclut l'absence de nuisibles. Dans cette situation, le propriétaire reste responsable de la dératisation.

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Si les rats viennent de l'extérieur ?

Parfois, l'infestation provient du voisinage, des égouts ou d'un problème structurel du bâtiment (fissures dans le mur, vétusté des canalisations). Mais cela ne change rien : c'est au propriétaire d'agir.

Dans un arrêt du 4 juin 2014, la Cour de cassation a confirmé que le bailleur ne peut pas se défausser, même si l'origine est externe. (Source : legifrance.gouv.fr)

Et si l'infestation provient des parties communes ?

Dans un immeuble, si l'infestation provient des caves, vide-ordures ou autres parties communes, c'est au syndic de copropriété d'intervenir. Ici, on prend appui sur la loi du 10 juillet 1965, article 18 : en cas d'urgence ou de risque immédiat pour la santé / sécurité, le syndic peut agir sans AG pour la dératisation des parties communes.

Ceci dit, pour un contrat préventif ou des travaux non urgents, l'approbation de l'AG est requise. 

Attention, y compris en cas d'urgence, il appartient au bailleur de contacter le syndic et de déclencher les démarches. Mais, en tant que locataire, vous pouvez également alerter le syndic de copropriété par LRAR. 

Qui paie vraiment pour la dératisation ? Ce que vous devez savoir sur les frais et les charges

C'est souvent là que les tensions apparaissent. Une dératisation doit avoir lieu, et la question surgit : est-ce vraiment à la charge du propriétaire ? Ou partiellement à la charge du locataire ? Eh bien, la loi protège clairement le locataire sur ce point.

Ce que dit le décret (et la jurisprudence)

La liste des charges récupérables — autrement dit, les frais que le propriétaire peut légalement vous faire payer en plus du loyer — est fixée par le décret du 26 août 1987. Cette liste est limitative selon la réglementation locative. Autrement dit, si une dépense ne figure pas dans ce texte, le propriétaire ne peut pas vous la réclamer.

Or, les frais de dératisation ne sont pas mentionnés dans cette liste (confirmé par la Cour de cassation dans un arrêt du 29 janvier 2002, ce qui en fait une une règle claire de la gestion immobilière).

Conclusion : les frais de dératisation ne peuvent pas être à la charge du locataire. La prise en charge des frais de désinsectisation et de dératisation est exclusivement à la charge du propriétaire. 

Y a-t-il des exceptions ?

Oui, mais elles sont rares en pratique. Si le bailleur estime que l'infestation est due à une négligence du locataire, il peut tenter de lui faire porter les frais de dératisation. Mais attention : ce n'est pas si simple dans le cadre de la gestion locative.

Il doit le prouver. Et cette preuve doit être solide :

• constats d'huissier ;
• photos datées ;
• ou tout autre élément matériel montrant une faute claire (nourriture abandonnée, déchets accumulés dans la poubelle, mauvais entretien des locaux, etc.).

Sans ces preuves concrètes, le locataire ne peut pas être tenu responsable et ne doit pas assumer les frais. L'appel à un dératiseur professionnel ou l'appel à une entreprise de dératisation reste donc à la charge du bailleur dans la grande majorité des cas.

Remarque : on estime que la responsabilité du locataire est retenue dans moins de 5 % des cas.

Quels sont les délais pour agir ?

Une réponse rapide est attendue de la part du propriétaire. En effet, une intervention rapide est le premier rempart contre les dommages sanitaires et les dégâts structurels causés par une infestation de souris ou de rats : câbles rongés, isolant détérioré, hygiène compromise, atteinte à la santé.

• Pour le propriétaire : Il doit intervenir dans un délai raisonnable selon la réglementation. La jurisprudence fixe la norme : 48 à 72h après votre signalement, il doit avoir mandaté une entreprise de dératisation.
• Pour le locataire : vous devez prévenir immédiatement, par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Un signalement tardif peut être considéré comme une faute, surtout si l'infestation s'aggrave entre-temps.

Vous devez agir mais vous vous demandez combien ça pourrait vous coûter ?

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Le prix d'une dératisation

Quelles sont les démarches à suivre pour un locataire face aux nuisibles ?

Agir vite et documenter, c'est votre meilleure protection juridique et une garantie pour faire valoir vos droits. Suivez ces 2 étapes clés, dans l'ordre.

Constater et documenter

Très important. Prenez des photos datées :

• des dégâts visibles (câbles rongés, plinthes abîmées, traces sur le mur) ;
• des traces d'excréments pour identifier l'espèce du rongeur (souris, rat...) ;
• des éventuels points d'entrée.

Vos preuves permettent de faire un état des lieux de la situation et d'établir la présence de nuisibles de manière objective.

Notifier officiellement

Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au bailleur ou à l'agence de gestion locative. 

En cas d'urgence, doublez d'un appel téléphonique pour les alerter immédiatement et accélérer la prise de décision.

Quels sont les recours en cas d'inertie ou de litige ? Obtenir une dératisation rapidement, sans prendre de risques

Vous avez signalé la présence de nuisibles, mais le bailleur ne bouge pas ou oppose un refus ? Voici la procédure à suivre, dans le bon ordre, pour faire valoir vos droits. 

• Vous commencez par dialoguer, mais par écrit.
• Puis, vous faites monter les démarches progressivement, sans jamais lâcher prise.
• Et surtout, vous restez en règle pour ne pas vous mettre en difficulté.

Saviez-vous que vous pouvez, en tant que locataire, faire intervenir un dératiseur professionnel et demander le remboursement ?

Beaucoup l’ignorent. D’autres hésitent, par peur d’avancer les frais. Résultat ? Ils attendent. Trop longtemps. Or, agir rapidement évite que l’infestation s’aggrave. On va vous expliquer comment procéder exactement. Étape par étape.

 

1. Rappeler à l'ordre : la mise en demeure

• Quand ? Entre le 3ᵉ et le 5ᵉ jour après votre première alerte, si rien n'a été engagé.
• Comment ? En envoyant une deuxième lettre recommandée avec accusé de réception. 

Dans ce courrier de mise en demeure : 

• décrivez de nouveau le problème de façon détaillé (joignez les photos) ;
• évoquez les conséquences sanitaires (bruits nocturnes, insalubrité, risque pour la santé)
• exigez une intervention sous un délai raisonnable (8 jours ouvrables) ;
• mentionnez la loi ELAN. 

C'est une étape indispensable avant toute autre action et le point de départ de toute procédure ultérieure pour gérer un éventuel litige.

2. Attendre une réponse raisonnable (mais pas indéfiniment)

Si dans le délai fixé (8 jours ouvrables) :

• le bailleur ne répond pas, ou ;
• il répond, mais ne mandate aucune entreprise ; 

→ D'après tous les textes de loi que nous avons cités plus haut, vous êtes légalement fondé à agir vous-même.

Important : contactez une société de dératisation certifiée Certibiocide (ou titulaire du certificat Ecophyto). Choisir un professionnel reconnu est indispensable pour que l'intervention soit conforme aux normes et que votre remboursement soit accepté.

Bétonnez votre dossier et mettez toutes les chances de votre côté.

Dans votre LRAR, motivez le choix (ex. : « Compte tenu du risque sanitaire avéré par les photos jointes, je fixe un délai de 8 jours ouvrables »). Contactez votre ADIL locale (trouvez-la en tapant dans Google « Adil + votre département ») pour un modèle personnalisé gratuit – ils confirment souvent 8 jours pour les nuisibles. Cela renforce votre dossier en justice si besoin !

 

3. Faites intervenir le professionnel

Demandez un devis préalable si le temps le permet. En cas d'urgence avérée, une intervention immédiate, sans devis, est légitime (vous pourrez le justifier). Une fois que l'intervention a eu lieu, vous pouvez souffler. Mais il vous reste une chose à faire, TOUT conserver, c'est-à-dire :

• la facture détaillée (montant, date, description précise de l'intervention) ;
• le rapport d'intervention complet (avec diagnostic des zones infestées) ;
• les photos avant/après ;
• le certificat ou attestation de la société (Certibiocide, garanties). 

N'hésitez pas à prévenir le professionnel que vous avez besoin de toutes ces informations détaillées, afin qu'il prenne le temps de bien documenter les pièces. 

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4. Demandez le remboursement immédiat

Envoyez immédiatement au bailleur (toujours par LRAR) un dossier complet comprenant :

• la facture acquittée (pas seulement le devis — c'est la dépense réelle qui compte) ;
• la copie de votre mise en demeure initiale (celle des 8 jours) ;
• les preuves d'urgence : photos datées ;
• le rapport de la société prouvant que les rats ne viennent pas d'une négligence de votre part (par exemple : infestation provenant des parties communes, des canalisations, de fissures dans le mur).

Fixez un nouveau délai clair : par exemple, 15 jours pour le remboursement intégral.

5. Et si le bailleur ne rembourse pas ? Tenter une solution amiable

Malgré un dossier solide, certains propriétaires refusent ou traînent des pieds. Voici comment escalader intelligemment.

• Contactez l'ADIL de votre département. C'est gratuit, et ils peuvent vous aider à construire votre argumentaire ou contacter le bailleur.
• Saisissez la Commission Départementale de Conciliation (CDC). C'est une procédure gratuite. Elle permet de dialoguer avec le bailleur, en présence d'un médiateur neutre. 

Ces démarches montrent aussi votre bonne foi si vous devez aller plus loin.

6.  Aller en justice si rien ne bouge

Si la négociation échoue, déposez une requête au Tribunal judiciaire (compétent pour les litiges locatifs) afin de réclamer le remboursement intégral de la facture de dératisation. 

Vous pouvez déposer votre requête sans avocat.

Pour un litige locatif comme une dératisation (puisque le montant reste sans aucun doute inférieur inférieur à 10 000 €) la porte du Tribunal Judiciaire vous est ouverte, même sans avocat.

 

Obligations du locataire et du propriétaire : un équilibre contractuel

Dans un bail, chacun a ses responsabilités. Le propriétaire protège la structure, le locataire veille au quotidien. C’est cette coopération qui permet d’agir efficacement, dès les premiers signes d’infestation, et de gérer correctement la situation.

Quelles sont les obligations du propriétaire ?

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de respecter plusieurs obligations essentielles, qui constituent un véritable droit pour le locataire.

• Fournir un logement décent sans nuisibles dès l'entrée, comme le stipule l'article 6 modifié par la loi ELAN.
• Entretenir le bâti, soit réparer ouvertures, fissures ou défauts favorisant les intrusions, afin d'assurer la sécurité et la salubrité du logement.
• Pour tout traitement, faire intervenir des professionnels certifiés, via une entreprise Certibiocide. Cela garantit le droit du locataire à une intervention de qualité.

Quelles sont les obligations du locataire ?

Le locataire a également des responsabilités définies par la loi, qui complètent celles du bailleur.

• Garder le logement propre et assurer l'entretien courant au quotidien, comme précisé dans l'état des lieux d'entrée.
• Signaler l'infestation sans délai. C'est une obligation légale qui permet au propriétaire d'intervenir rapidement.
• Permettre l'accès au logement pour toute intervention nécessaire à la dératisation.

En tant qu'occupant des lieux, vous avez aussi un rôle à jouer pendant le traitement.

L'équipe de MesDépanneurs.fr vous explique tout dans un article dédié. Combien de temps dure une dératisation ? Quel délai prévoir avant que le traitement ne fasse vraiment effet ? Comment accélérer le processus et vous débarrasser plus vite des rongeurs ? On vous guide !

Bien gérer sa dératisation

En résumé, le cadre législatif, renforcé par la loi ELAN, protège fermement le locataire contre l'insalubrité liée aux nuisibles. L'obligation de résultat du bailleur et le caractère non récupérable des frais de dératisation constituent des piliers juridiques solides dans le domaine de l'immobilier locatif. Pour garantir le succès d'un recours, la documentation (photos, écrits, constats) est la clé de voûte de votre dossier. Elle permet d'établir les faits, de prouver l'état des lieux, et de faire valoir vos droits dans le cadre de la réglementation en vigueur. La gestion rigoureuse de ces démarches est une garantie pour obtenir gain de cause et assurer votre jouissance paisible du logement loué.

Une question sur les rongeurs ou une expérience à nous relater ? N'hésitez pas à nous laisser un commentaire !

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