Une fuite dans une toiture, ce n’est jamais simple à repérer. Souvent, on ne s’en rend compte qu’une fois les dégâts installés : traces d’humidité, peinture qui cloque, parfois même un vrai dégât des eaux. Alors, quand l’eau s’infiltre par le toit, qui prend en charge ? Est-ce au locataire de payer ? Ou au propriétaire ? Et que fait l’assurance dans tout ça ? On fait le point, pour y voir plus clair.
Locataire : dans quels cas êtes-vous responsable ?
Vous êtes locataire ? Certaines réparations de toiture peuvent être à votre charge. Pas toutes, mais quelques-unes, oui. On vous explique lesquelles, pour éviter les mauvaises surprises.
En cas de toiture négligée ou encrassée
Si la fuite vient d’un manque d’entretien, c’est au locataire de payer.
Pourquoi ? Parce que la loi est claire : en tant que locataire, vous êtes responsable de l’entretien courant du logement.
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, le locataire est tenu : “De prendre à sa charge l'entretien courant du logement [...] ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.”.
En résumé, tout ce qui relève des petites réparations et de l’entretien régulier vous revient, sauf si le problème vient de la vétusté, d’une malfaçon, d’un vice de construction ou d’un cas de force majeure.
Concrètement, cela veut dire que vous devez garder un œil sur votre toiture. Des feuilles mortes qui bouchent, de la mousse ou du lichen qui s’accumulent, ou de la neige qui reste trop longtemps sans être déblayée… tout ça peut provoquer des infiltrations. Et si c’est le cas, les frais seront pour vous.
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Les bons réflexes à adopter en cas de fuite
Pour éviter qu’une petite fuite ne devienne un gros dégât, mieux vaut agir vite.
Vous remarquez des taches d'humidité ou des gouttes d'eau qui tombent du plafond ? Prévenez tout de suite votre propriétaire. Il pourra faire appel rapidement à un professionnel pour identifier l’origine du problème.
Et pour limiter les risques, un bon réflexe : vérifier régulièrement l’étanchéité de votre toiture. Mieux vaut prévenir que réparer.
Faites vérifier votre toit régulièrement… sauf si vous aimez les douches surprises !
Propriétaire : quand devez-vous payer ?
Si la toiture est en mauvais état ou mal conçue, c’est au propriétaire de prendre en charge les réparations. Mais attention, certains cas engagent votre responsabilité. On vous explique lesquels, pour bien faire la différence.
En cas de toiture ancienne ou mal posée
Si le toit est vétuste ou mal posé, c’est au propriétaire de payer.
Le locataire, on l’a vu, s’occupe de l’entretien courant. Mais certaines fuites échappent à cette règle et sont à la charge du propriétaire.
Lorsqu’un dégât survient, un expert est souvent appelé pour en trouver l’origine. Et si ce dernier conclut que la fuite vient d’un défaut de construction, du vieillissement normal du toit ou d’un cas de force majeure, comme une infiltration après de fortes pluies, alors c’est au propriétaire de prendre en charge les réparations.
💦 Vous êtes propriétaire ? Pour éviter les mauvaises surprises, ne tardez pas à faire réparer ce que votre locataire vous signale. Et si le logement est en copropriété, pensez à faire vérifier régulièrement l’état de la toiture. Ce type de contrôle peut être proposé et voté en assemblée générale. Une précaution simple, qui peut éviter bien des dégâts.
En copropriété : qui prend en charge les travaux ?
Selon les copropriétés, le toit peut être une partie commune… ou privative. Tout dépend du règlement intérieur. C’est lui qui fait foi.
- Si le toit fait partie des parties communes, alors c’est le syndic qui s’occupe des réparations.
- Dans le cas contraire, c’est au propriétaire, ou au locataire, selon l’origine du problème, de faire appel à un professionnel.
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Assurance habitation : que couvre-t-elle vraiment ?
Même avec toutes les précautions du monde, une fuite de toiture peut toujours arriver. Pas de panique. Dans la grande majorité des cas, votre assurance habitation couvre les dégâts causés par la fuite de toiture.
En revanche, les réparations du toit ne sont pas automatiquement remboursées. Tout dépend des garanties de votre contrat.
Convention IRSI et assurance habitation
Pour éviter les blocages, les assureurs ont mis en place une convention spéciale. Elle permet de lancer les réparations sans attendre de savoir qui est responsable. C’est utile, surtout quand deux assurances sont impliquées : celle du locataire et celle du propriétaire.
Depuis le 1er juin 2018, cette convention s’appelle IRSI pour Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble. Elle concerne les dégâts des eaux, mais aussi ceux liés aux incendies. Un vrai gain de temps quand on veut remettre les lieux en état rapidement.
FAQ - Questions fréquentes sur la fuite de toiture et les responsabilités
Que faire si le propriétaire refuse de réparer une fuite de toiture ?
Le locataire doit envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si le propriétaire ne réagit pas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, voire le tribunal judiciaire en cas de litige persistant.
Une fuite de toiture peut-elle justifier une réduction de loyer ?
Oui, si le logement devient partiellement inhabitable à cause de la fuite, le locataire peut demander une réduction de loyer, proportionnelle à la gêne subie, voire une suspension temporaire du paiement en cas de logement impropre à l'habitation.
Le propriétaire peut-il être tenu responsable d’un dégât des eaux chez le voisin causé par sa toiture ?
Oui, s’il est prouvé que la fuite vient d’un défaut d’entretien de sa toiture, le propriétaire peut être tenu responsable des dommages causés au voisin, via sa responsabilité civile ou celle de la copropriété si le toit est commun.
Est-ce que le dépôt de garantie peut être utilisé pour couvrir les frais liés à une fuite de toiture ?
Non, le dépôt de garantie ne peut être retenu que pour des dégradations imputables au locataire.
Une fuite liée à la vétusté ou à un vice de construction ne peut donc pas justifier une retenue sur le dépôt.
Fuite de toiture et logement insalubre : quelles démarches possibles ?
Si la fuite rend le logement dangereux ou insalubre, le locataire peut alerter la mairie ou saisir la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (DDCSPP), qui peut forcer le propriétaire à faire les travaux.
En résumé : en cas de fuite de toiture, c’est généralement au propriétaire de financer les réparations. Sauf si un expert prouve que le locataire n’a pas respecté ses obligations d’entretien. Dans ce cas, la responsabilité lui revient. Mais quoi qu’il arrive, grâce à la convention IRSI, les assurances interviennent rapidement pour couvrir les dégâts des eaux. Attention toutefois : cela ne veut pas dire que les travaux sur la toiture seront automatiquement pris en charge. Là, tout dépend du contrat.
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Références :
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Commentaires :
En réponse à Bonjoir , par
Bonjour Guillaumin et merci pour votre message.
Le défaut qui a provoqué les infiltrations préexistait à l’entrée de votre locataire dans l’immeuble et semblent structurels
Mais c’est lui qui subit le dégât des eaux ; c’est donc à lui de déclarer le sinistre auprès de son assurance.
Vous devriez lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle vous reconnaissez votre responsabilité et votre engagement à faire faire les réparations à vos frais en précisant que pour des raisons de procédures, il doit déclarer le sinistre à son assurance qui se retournera contre la votre. Cela devrait suffire.
Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr
En réponse à Bonjour, j ai enmenager dans par
Bonjour Julie et merci pour votre message !
Vous êtes locataire et la toiture de votre logement présente un défaut d'étanchéité, provoquant des infiltrations d'eau dans votre habitation.
Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit fournir au locataire un logement décent. Il est donc dans l'obligation d'effectuer les travaux nécessaires à une utilisation normale et paisible de votre habitation.
Si votre propriétaire n'est pas disposé à effectuer les réparations de la toiture, vous pouvez saisir la CDC. Il s'agit d'une commission départementale de conciliation dont le rôle est de régler les litiges entre locataire et propriétaire, sans avoir recours à la justice.
Autrement, vous pouvez envoyer une lettre recommandée avec mise en demeure à votre bailleur exigeant qu'il fasse le nécessaire. Vous pouvez invoquer la loi citée ci-dessus.
Sans nouvelles de sa part et s'il ne fait pas les travaux demandés, vous pouvez saisir la justice.
Cordialement,
L'équipe MesDépanneurs.fr
En réponse à bonjour, mon locataire loue par
Bonjour Jean, merci pour votre message !
Votre locataire a signalé des fuites dans la toiture d’une dépendance qui lui sert de stockage et vous souhaitez savoir si c’est à vous d’intervenir.
Un locataire doit prendre en charge l’entretien courant du logement, ce qui implique pour les toitures de déblayer les feuilles qui pourraient boucher les gouttières ou déneiger si la couche de neige est trop lourde et peut faire courir un risque au toit. En revanche, si une fuite est causée par la vétusté du toit, l’usure de son isolation ou des tuiles, c’est une réparation qui est à la charge du propriétaire.
Si la cause de la fuite n’est pas claire, seul un couvreur professionnel sera à même de déterminer l’état du toit et de produire une attestation quant à la cause du dommage, ce qui permettra de déterminer quelle partie doit prendre la réparation à sa charge.
Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr
En réponse à Bonjour, une fuite d'eau au par
Bonjour M. Bez, merci pour votre message !
Votre locataire a signalé une fuite dans son plafond et puisqu’il se trouve au dernier étage de la résidence, il a également notifié le syndic. Vous souhaitez savoir si vous devez vous aussi prévenir votre assurance.
Bien que le dommage ne relève pas de votre responsabilité, il est préférable de contacter votre assurance pour les prévenir du dégât. Elle n’entamera sans doute aucune démarche cependant dans le cadre de l’application d’une convention pour un remboursement, il vaut toujours mieux que votre assureur soit prévenu à l’avance et dispose de tous les éléments pour traiter l’affaire.
Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr
En réponse à Bonjour par
Bonjour M. Eon, merci pour votre message !
Vos locataires se plaignent depuis cet été de problèmes d’humidité à l’étage cependant vous avez remarqué qu’ils ne chauffaient pas l’étage en question. La faute au toit ainsi qu’aux gouttières est évoquée, mais vous savez que leurs enfants ont joué à tirer dans un ballon contre la façade et vous soupçonnez les coups de ballon d’avoir endommagé ladite gouttière. Vous souhaitez savoir quelles démarches vous pouvez entreprendre sans avoir à faire réaliser des estimations.
Dans un premier temps, nous vous recommandons de vous référer à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui dit que le locataire est obligé : “b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.”
Cela signifie que vos locataires sont en charge de l’entretien du domicile, ce qui inclus de chauffer ou aérer correctement les pièces afin de maintenir la maison saine. Si malgré un entretien correct de leur part la maison reste humide, une recherche plus avancée des causes d’humidité doit être entreprise.
Concernant la toiture et les gouttières, s’il n’est pas possible de déterminer entre vous et vos locataires les dégradations éventuelles, il faudra malheureusement recourir à l’avis d’un expert. Son avis permettra de déterminer l’état de ces équipements et éventuellement la cause des dégradations ce qui, par extension, vous aiguillera sur qui doit prendre en charge les réparations nécessaires.
Sachez cependant que les réparations de la toiture ne font pas partie des réparations locatives et que l’article 6 de la même loi citée précédemment détaille les obligations du propriétaire, dont celle “D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;”
Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr
En réponse à Bonjour. par
Bonjour Mme Moulai, merci pour votre message !
Un dégât des eaux causé par un problème de toiture est survenu chez votre locataire suite à de fortes pluies. L’assurance a refusé de couvrir le dégât car elle a découvert des moisissures dans la salle de bain qui auraient été causée par le même problème de toiture mais n’auraient pas été signalées dans les temps par le locataire. Votre locataire souhaite vous poursuivre en justice car il vous estime responsable.
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé “d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.”. Est considérée comme force majeur tout événement “échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.” (article 1218 du code civil).
Si la tempête responsable de la dégradation du toit était imprévisible, elle peut être considérée comme une force majeur et alors il ne relève pas de la responsabilité de votre locataire de prendre en charge la réparation du toit. En effet, le locataire n’est tenu qu’à l’entretien courant du logement ainsi qu’aux réparations locatives, ce qui dans le cas d’une toiture consiste à éviter que les feuilles ou la neige ne s’accumulent dessus pour éviter tous risques d’infiltrations ainsi qu’à vérifier régulièrement l’étanchéité ou protéger la toiture lorsqu’un événement saisonnale récurrent pouvant abîmer le toit approche. Si le locataire fait alors défaut à l’entretien courant, c’est à lui que revient la charge des réparations.
Pour établir la cause d’un dégât, l’avis d’un professionnel est nécessaire. Son attestation déterminera si le toit a été abîmé par manque d’entretien ou suite à une force majeure, ce qui vous permettra de savoir qui doit prendre la réparation à sa charge. Le coût de l’intervention du professionnel est à la charge de celui qui fait appel à lui.
En cas de litige important avec votre locataire, nous vous conseillons de vous rapprocher d'un cabinet d'avocat ou de la permanence juridique de votre mairie qui pourra vous prodiguer des conseils.
Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr
En réponse à bonjour, je viens d'enmenager par
Bonjour Aurélien, merci pour votre message !
Vous venez d’emménager dans un nouveau logement et après seulement deux semaines, vous avez noté des infiltrations d’eau dans la toiture. Vous avez immédiatement prévenu votre propriétaire mais vous aimeriez savoir quelle est votre responsabilité dans l’affaire.
Un locataire doit prendre en charge l’entretien courant du logement et s’occuper des travaux locatifs et menues réparations lorsque cela est nécessaire. Cependant, l’incident s’étant produit très peu de temps après votre emménagement, vous ne pouvez être tenu pour responsable d’un manque d’entretien. De plus, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise bien que “Le locataire est obligé : [...] d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.” ce qui signifie qu’une toiture dégradée par le temps, et donc vétuste, n’est pas à votre charge.
Si un dégât des eaux survient, vous devez en informer immédiatement votre assurance ainsi que votre propriétaire puis la cause du dégât déterminera qui doit prendre en charge la réparation.
Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr
En réponse à Bonjour, par
Bonjour Martel et merci pour votre message !
Vous indiquez que vous avez des taches d’humidité au plafond.
La responsabilité de ce dégâts des eaux dépend de sa cause. Votre propriétaire doit vous garantir le clos et le couvert. C’est à dire que l’étanchéité de votre maison est sous sa responsabilité. Le locataire lui, doit se charger de remplacer les vitres détériorées et les mastics d’étanchéité. Pour savoir qui doit payer les réparations, un expert doit évaluer les dégâts et en déterminer la cause.
Pour en savoir plus les réparations à la charge du locataire, vous pouvez consulter le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr