Fuite de toit, qui doit payer, locataire ou propriétaire ?

Fuite de toit, qui doit payer, locataire ou propriétaire ?

Qui est responsable en cas de fuite de toit qui provoque un dégât des eaux ? Le locataire ou le propriétaire ? La réponse n’est pas si simple, on vous explique tout.

Une fuite dans votre toiture est difficile à détecter. Souvent, on ne s’en rend compte que lorsque les infiltrations ont déjà provoqué des dégâts des eaux. Si on ne s’en occupe pas, une fuite de toit peut abîmer votre isolant, votre charpente et aller jusqu’à fragiliser toute la maison. Nous allons voir les obligations du locataire et du propriétaire en cas de fuite de toit, avant de nous pencher sur le rôle des assurances pour les dégâts des eaux.

Vos obligations en tant que locataire quand votre toit fuit  

En tant que locataire, vous êtes le premier concerné par une fuite de toit. Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, le locataire est obligé : “De prendre à sa charge l'entretien courant du logement [...] ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.”. Comme locataire, vous êtes en charge de l'entretien de votre toiture. Il faut notamment éviter que des feuilles mortes ou de la neige ne s’accumulent sur le toit ou dans les gouttières, et ne provoquent des infiltrations d’eau.

Pour empêcher une fuite de toit de se créer ou de s’aggraver, et limiter ainsi les dégâts des eaux, prévenez immédiatement votre propriétaire lorsque vous apercevez un problème. Il est également conseillé de s’assurer régulièrement de l’étanchéité de votre toit.

Vos obligations en tant que propriétaire lors d’une fuite de toit

Comme vu précédemment, le locataire est en charge de l’entretien normal de son logement mais certaines causes de fuites restent à la charge du propriétaire. Si votre locataire est victime d’une fuite de toit, un expert viendra juger de la cause de celle-ci, s’il prouve que le sinistre ne vient pas d’une mauvaise pratique du locataire mais de la vétusté, d’un défaut de fabrication ou d’un cas de force majeur, les réparations de la toiture seront à votre charge.

Selon les copropriétés, le toit peut-être considéré comme une partie commune ou privative. Il faudra vous référer au règlement intérieur de votre copropriété pour en être sûr. Si le toit est une partie commune, le syndic prendra en charge les réparations de la toiture. Dans le cas contraire, ce sera au locataire ou au propriétaire de s’en charger. En ce qui concerne les copropriétés, les situations sont rarement les mêmes. Consultez le règlement intérieur de votre copropriété afin de clarifier votre cas.

Pour éviter les problèmes en tant que propriétaire, assurez-vous de faire les réparations que vous signale votre locataire, si le logement est bien entretenu, l’étanchéité de la toiture est préservée et les risques de fuite de toit et de dégâts des eaux diminuent. En copropriété, il est bon de faire vérifier le toît régulièrement, cette mesure peut être votée lors d’une assemblée générale de la copropriété.

Le rôle de l’assurance lors d’une fuite de toiture

Si malgré toutes vos précautions, vous avez une fuite de toit, rassurez-vous. Les dégâts des eaux par infiltration provenant de la toiture sont en général pris en charge par votre assurance. Les réparations du toit cependant, ne sont pas automatiquement remboursées. En cas de dégâts des eaux, afin de pouvoir commencer les réparations rapidement, les assurances ont mis en place une convention pour que deux assureurs différents, — en général celui du locataire et celui du propriétaire — puissent prendre en charge le sinistre avant de connaître le responsable. Depuis le 1er juin 2018 la convention inter-assureurs d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeuble (IRSI) s’applique pour les dégâts des eaux et ceux liés aux incendies.  

Pour résumer, en cas de fuite de toit, le propriétaire est responsable des réparations sauf si le locataire a manqué à ses obligations et qu’il est reconnu responsable du sinistre par un expert. Cependant, avant de déterminer la responsabilité des différentes parties, les assurances prendront en charge les dégâts des eaux avec la convention IRSI, mais pas forcément la réparation du toit.

Si vous avez une question ou une remarque n'hésitez pas à nous laisser un commentaire !

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Bonjour si la responsabilité du propriétaire est prouvée , vétusté de la toiture, qui paie les dégâts occasionnés dans les combles,? Ouate de cellulose écrasée par le poid de l’eau . Et les auréoles sur les plafonds? L’assurance du locataire ou du propriétaire ? Cordialement

Bonjour M. Kairn, merci pour votre message !

Votre toiture, les combles de votre domicile et votre plafonds ont subi un dégât des eaux à cause de la vétusté du toit. Vous souhaitez savoir quelle assurance prend en charge les dégâts.
En cas de problème de toiture et dégât des eaux, l’assurance prend généralement en charge la remise en état. Concernant la dégradation du toit, s’il est établit qu’il s’agit de vétusté alors c’est à votre propriétaire de prendre en charge la réparation. Concernant le dégât des eaux, vous devez le signaler immédiatement à votre assureur afin d’entamer les démarches de prise en charge. La convention IRSI s’appliquera sans doute à ce cas de figure, vous n’avez qu’à contacter votre assureur pour les prévenir du dégât des eaux et remplir le constat qu’il vous demanderont pour que les démarches soient lancées.
Si vous souhaitez vous renseigner sur la convention IRSI, vous trouverez de nombreuses informations dans l'article suivant : https://www.mesdepanneurs.fr/blog/la-convention-irsi

Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr

Bonjour,

Mon locataire à eu un dégât des eaux dans son appartement. Il s'agit d'une fuite au niveau du ciel vitré dans l'entrée de l'appartement. Il n'y a pas de dégâts au niveau des biens du locataire. Pourriez-vous me dire comment gérer ce sinistre. Assurance du locataire? propriétaire? du syndic?
Les réparations sont elles à ma charge? celle de la copropriété?

Merci d'avance de vos réponses

Bonjour Sifi et merci pour votre message !

Vous indiquez que votre locataire a subi une fuite dans l’appartement que vous lui louez.

Pour gérer cette fuite, vous pouvez commencer par établir un constat et à l’envoyer à l’assurance de votre locataire ainsi qu’à la vôtre. La convention IRSI entre alors en jeu et répartira les coûts entre les deux assurances.

Si la fuite concerne une partie commune de l’habitation, le syndic devra également faire partie du constat et son assurance devra également participer.

Il nous est difficile de vous donner plus de précisions, la responsabilité dépend aussi de la cause de la fuite.

Cordialement,

L’équipe MesDépanneurs.fr

Bonjour, je suis locataire depuis , j'ai une infiltration au plafond sous toit. Le syndic me dit avoir fait faire des réparations en 2012, le travail a très mal été fait par leur entrepreneur et ils se battent depuis plus d'un an (qu'ils disent) pour que ce soit réparé, sans succès, ils m'ont demandé de faire une déclaration à mon assureur, ce que j'ai fait, l'expert est venu constater, l'affaire est en cours. Mais je voudrais savoir si c'est à moi de m'en occuper, et le propriétaire dans tout ça ? Pourquoi mon assureur devrait payer alors que c'est un travail mal fait et que le syndic est au courant ?
L'expert vient de m'envoyer un 2è courrier pour me donner un nouveau rendez vous , expertise contradictoire ! ça veut die quoi ? je ne me suis opposée à rien !
MERCI DE VOTRE REPONSE

Bonjour M Mancini, et merci de votre message!

Vous indiquez que vous subissez une infiltration sur votre plafond. Vous indiquez que cette infiltration a plusieurs années, et que le syndic vous a demandé de faire une déclaration auprès de votre assureur, et que vous attendez désormais une expertise contradictoire à votre domicile.

Une expertise contradictoire est une expertise ou toutes les parties concernées par la situation peuvent faire appel à un expert extérieur afin de trancher concernant le conflit les opposant.

Cependant, au vu de la situation que vous rencontrez, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un cabinet d’avocat qui pourra vous conseiller mieux que nous. Si vous ne connaissez pas d’avocat, sachez qu’il existe des permanences juridiques gratuites dans les mairies ou vous pourrez rencontrer des juristes capables mieux que nous de vous conseiller sur ces points et sur les démarches à effectuer.

Cordialement,

L’équipe de MesDépanneurs.fr

Bonjour,

Nous avons emménagé dans un appartement au 2ème et dernier étage d'un immeuble au mois de mai 2018. Cette nuit, compte tenu des intempéries, notre plafond a commencé à goutter. Il faut savoir que le plafond est un faux plafond fait de latte en bois donc nous ne voyons pas les dégâts sur le plafond. Les fuites se sont étendues entre ce matin et le moment où je vous écris. Notre propriétaire s'est tout de suite écarté du problème nous précisant que ce n'était pas à lui mais au syndic de s'en charger. C'est chose faite. Pas de nouvelles du syndic. Pas de nouvelles de l'entreprise qui est censée venir. Le bruit du goutte à goutte est insupportable car nous vivons dans un studio. Aussi c'est notre semaine de vacances nous devions partir et sommes contraints de rester à la maison pour vider les bassines et casseroles... C'est la 1ère fois que nous sommes face à un problème comme cela. Quels types de dédommagements pouvons nous demander? Et est ce que nos démarches sont suffisantes? Notre assurance habitation doit-elle être mise au courant du dégât des eaux qui n'a encore heureusement rien abîmé. Il faut savoir aussi que ce n'est pas le premier problème que l'on rencontre depuis notre entrée dans cet appartement donc cela commence à bien faire...

Merci pour vos réponses

Bonjour Fanny, merci pour votre message !

Vous êtes victime d’une fuite dans votre toit et vous avez prévenu votre syndic mais rien n’a été fait pour le moment.
Il est effectivement impératif, en cas de fuite à votre domicile, d’informer votre assurance de la situation même s’il n’y a aucun dommage à constater. L’assurance doit être notifiée d’un dégât des eaux dans les 5 jours suivants le constat.
Concernant le syndic, si celui-ci a été prévenu du problème et a fait appel à une entreprise, il faut malheureusement attendre que cette dernière intervienne. Vous pouvez vous enquérir de l’avancement de la situation auprès du syndic pour connaître par exemple la date de passage de l’entreprise, cependant il est encore trop tôt pour faire de nouvelles démarches pour le presser à agir.

Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr

Bonjour,
nous sommes locataires depuis un an d'une maison à étage, nous avons des taches au plafond à l'étage. Nous l'avons signalés à notre agence immobilière, qui nous a transmis un constat de dégât des eaux. Nous leur avons renvoyés comme ils nous l'avaient dit. et depuis plus de signes de leurs part. Je m'inquiète un peu car le propriétaire a envoyé un mail en disant que c'était à nous de prendre en charge, mais notre assurance nous dit que non.
Que faire??
Merci

Bonjour Martel et merci pour votre message !

Vous indiquez que vous avez des taches d’humidité au plafond.

La responsabilité de ce dégâts des eaux dépend de sa cause. Votre propriétaire doit vous garantir le clos et le couvert. C’est à dire que l’étanchéité de votre maison est sous sa responsabilité. Le locataire lui, doit se charger de remplacer les vitres détériorées et les mastics d’étanchéité. Pour savoir qui doit payer les réparations, un expert doit évaluer les dégâts et en déterminer la cause.

Pour en savoir plus les réparations à la charge du locataire, vous pouvez consulter le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Cordialement,

L’équipe MesDépanneurs.fr

bonjour, je viens d'enmenager, cela fai exactement une semaine aujourd'hui samedi 15 decembre, et le temps et a l'orage il pleu et je viens donc de m'appercevoir qu'il y a des fuite dans mon toit et sa coule de la vmc. j'ai prevenu mon proprietaire dans la foulé par un message sur son repondeur. j'aurais voulu savoir si les reparation sont a ma charge ou a la leur. la maison et assez vielle, et plutôt humide. quels sont les démarches a suivre et que doi je faire dans ces conditions ?
Cordialement

Bonjour Aurélien, merci pour votre message !

Vous venez d’emménager dans un nouveau logement et après seulement deux semaines, vous avez noté des infiltrations d’eau dans la toiture. Vous avez immédiatement prévenu votre propriétaire mais vous aimeriez savoir quelle est votre responsabilité dans l’affaire.
Un locataire doit prendre en charge l’entretien courant du logement et s’occuper des travaux locatifs et menues réparations lorsque cela est nécessaire. Cependant, l’incident s’étant produit très peu de temps après votre emménagement, vous ne pouvez être tenu pour responsable d’un manque d’entretien. De plus, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise bien que “Le locataire est obligé : [...] d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.” ce qui signifie qu’une toiture dégradée par le temps, et donc vétuste, n’est pas à votre charge.
Si un dégât des eaux survient, vous devez en informer immédiatement votre assurance ainsi que votre propriétaire puis la cause du dégât déterminera qui doit prendre en charge la réparation.

Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr

Bonjour.
Mon locataire nous a signalé une fuite provenant du toit et dégoulinant sur les murs en date du 30 octobre 2018. Nous avons établi en constat amiable pour nos assurance respective. Un expert est passé et suite à cela mon locataire a été informé par son assureur qu'il ne serait pas indemnisé. En effet, il apparaissait de la moisissure sur des murs de la salle d'eau alors que le dégât des eaux se situait dans le salon et faisait suit aux fortes pluies et vents de la 2éme quinzaine du mois d'octobre. Aujourd'hui mon locataire a pris un avocat et veut se retourner contre moi. Je suis victime comme lui concernant la fuite de toit étant donné qu'elle est liée aux pluies et vents. Par contre il ne m'a jamais parlé de moisissures dans la maison et a laissé les choses s'aggraver. Que puis je faire pour me défendre??? Merci beaucoup pour votre aide.

Bonjour Mme Moulai, merci pour votre message !

Un dégât des eaux causé par un problème de toiture est survenu chez votre locataire suite à de fortes pluies. L’assurance a refusé de couvrir le dégât car elle a découvert des moisissures dans la salle de bain qui auraient été causée par le même problème de toiture mais n’auraient pas été signalées dans les temps par le locataire. Votre locataire souhaite vous poursuivre en justice car il vous estime responsable.
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé “d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.”. Est considérée comme force majeur tout événement “échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.” (article 1218 du code civil).
Si la tempête responsable de la dégradation du toit était imprévisible, elle peut être considérée comme une force majeur et alors il ne relève pas de la responsabilité de votre locataire de prendre en charge la réparation du toit. En effet, le locataire n’est tenu qu’à l’entretien courant du logement ainsi qu’aux réparations locatives, ce qui dans le cas d’une toiture consiste à éviter que les feuilles ou la neige ne s’accumulent dessus pour éviter tous risques d’infiltrations ainsi qu’à vérifier régulièrement l’étanchéité ou protéger la toiture lorsqu’un événement saisonnale récurrent pouvant abîmer le toit approche. Si le locataire fait alors défaut à l’entretien courant, c’est à lui que revient la charge des réparations.
Pour établir la cause d’un dégât, l’avis d’un professionnel est nécessaire. Son attestation déterminera si le toit a été abîmé par manque d’entretien ou suite à une force majeure, ce qui vous permettra de savoir qui doit prendre la réparation à sa charge. Le coût de l’intervention du professionnel est à la charge de celui qui fait appel à lui.
En cas de litige important avec votre locataire, nous vous conseillons de vous rapprocher d'un cabinet d'avocat ou de la permanence juridique de votre mairie qui pourra vous prodiguer des conseils.

Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr

Bonjour
Les locataires se plaignent d humidité avérée à l étage de la maison louée depuis cet été. Les précédents locataires n avait aucun problème avec la maison.
J ai pu constater que ils ne chauffent pas l étage. Or leurs enfants ont joué au ballon avec des tirs puissants quotidiens sur la façade, toit en petites ardoises et gouttières aujourd'hui incriminés.
Est ce à moi, propriétaire d assumer ces réparations ? Quel recours sans me lancer dans des expertises coûteuses à ma charge?
Merci de votre aide

Bonjour M. Eon, merci pour votre message !

Vos locataires se plaignent depuis cet été de problèmes d’humidité à l’étage cependant vous avez remarqué qu’ils ne chauffaient pas l’étage en question. La faute au toit ainsi qu’aux gouttières est évoquée, mais vous savez que leurs enfants ont joué à tirer dans un ballon contre la façade et vous soupçonnez les coups de ballon d’avoir endommagé ladite gouttière. Vous souhaitez savoir quelles démarches vous pouvez entreprendre sans avoir à faire réaliser des estimations.
Dans un premier temps, nous vous recommandons de vous référer à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui dit que le locataire est obligé : “b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Cela signifie que vos locataires sont en charge de l’entretien du domicile, ce qui inclus de chauffer ou aérer correctement les pièces afin de maintenir la maison saine. Si malgré un entretien correct de leur part la maison reste humide, une recherche plus avancée des causes d’humidité doit être entreprise.
Concernant la toiture et les gouttières, s’il n’est pas possible de déterminer entre vous et vos locataires les dégradations éventuelles, il faudra malheureusement recourir à l’avis d’un expert. Son avis permettra de déterminer l’état de ces équipements et éventuellement la cause des dégradations ce qui, par extension, vous aiguillera sur qui doit prendre en charge les réparations nécessaires.
Sachez cependant que les réparations de la toiture ne font pas partie des réparations locatives et que l’article 6 de la même loi citée précédemment détaille les obligations du propriétaire, dont celle “D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr

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