Qui doit entretenir la toiture d’un logement en location ? Le locataire est responsable de l’entretien courant (nettoyage, démoussage léger, petites réparations). Le propriétaire, lui, prend en charge les réparations importantes, les travaux en hauteur ou ceux liés à l’usure du toit. MesDépanneurs.fr vous détaille les obligations de chacun, étape par étape, pour un logement sain et sans mauvaise surprise.
Entretien courant de la toiture : locataire ou propriétaire ?
En règle générale, c’est au locataire d’assurer l’entretien courant de la toiture. Nettoyage du toit, débouchage des gouttières, petites réparations… des gestes simples à réaliser régulièrement pour maintenir le logement en bon état.
Sauf mention contraire dans le bail ou situation particulière prévue par la loi, cette responsabilité lui revient.
Quels entretiens sont à la charge du locataire ?
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 le précise bien : certaines réparations locatives sont à la charge du locataire. Pour la toiture, cela comprend notamment :
- le nettoyage de la toiture (et son démoussage léger si nécessaire)
- le nettoyage des gouttières (une à deux fois par an)
- le remplacement de petites pièces usées (comme un crochet ou un embout de gouttière),
- le signalement des défauts visibles (tuiles déplacées, début d’infiltration…).
L’idée, c’est d’intervenir sans gros matériel, sans travaux lourds, juste pour prévenir les soucis.
Un exemple concret ? Si la gouttière déborde à cause des feuilles mortes, le locataire doit la nettoyer. Si une tuile est couverte de mousse, c’est aussi à lui de réagir. À la main, ou en faisant appel à un professionnel s’il préfère ne pas monter lui-même.
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Quelles sont les exceptions ?
Le locataire s’occupe de l’entretien courant : nettoyer les gouttières, démousser légèrement la toiture, signaler un problème visible. Mais dans certains cas, c’est au propriétaire d’intervenir.
Le propriétaire peut être responsable dans plusieurs situations précises :
- si l’intervention nécessite un professionnel, avec du matériel adapté ou un travail en hauteur,
- si la toiture est difficile d’accès, ou si l’accès sécurisé est impossible,
- si l’entretien fait suite à un événement exceptionnel : tempête, grêle, chute de branches, etc.
Autrement dit, dès que ça dépasse un simple geste d’entretien, le locataire n’est pas tenu d’agir.
👍 Et en cas de dégâts ? L’assurance habitation peut prendre en charge les dommages à l’intérieur du logement. Mais les réparations sur la toiture, elles, relèvent du propriétaire.
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Dans quels cas le propriétaire prend en charge l’entretien du toit ?
Lorsqu’il s’agit de réparer, de remplacer ou d’engager des travaux importants sur la toiture, c’est au propriétaire d’intervenir. Même si le problème survient en cours de bail, c’est à lui d’en assumer la responsabilité.
Quelles réparations de toiture sont à la charge du bailleur ?
Le propriétaire doit prendre en charge toutes les réparations lourdes liées à l’état ou à l’usure naturelle de la toiture. Cela concerne par exemple :
- une fuite due à l’ancienneté de la toiture,
- des tuiles cassées ou manquantes,
- une infiltration dans les combles,
- ou encore la réfection complète de la toiture.
Ce ne sont pas de simples entretiens, mais de véritables travaux structurels. Ils ne peuvent pas être laissés à la charge du locataire.
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Le propriétaire est-il responsable de l’entretien préventif ?
Un bailleur a l’obligation de proposer un logement décent. Et cela passe aussi par une toiture :
- étanche, pour éviter tout dégât des eaux,
- en bon état, sans défauts majeurs,
- sans risque pour la sécurité de l’occupant.
C’est un devoir légal, mais aussi une question de bon sens. Une toiture bien entretenue, c’est un logement mieux protégé.
⚠️ Si le propriétaire laisse traîner une fuite de toiture ou néglige l’entretien, et qu’un sinistre survient, le locataire peut demander une réduction de loyer. Voire, dans certains cas, résilier le bail.
Entretien de toiture : qui est responsable de quoi ?
Entre locataire et propriétaire, les responsabilités ne sont pas toujours les mêmes. Tout dépend du type de travaux, de leur complexité et des conditions d’accès au toit.
Voici un tableau pratique pour y voir plus clair en un coup d’œil :
| Type d’intervention | Locataire | Propriétaire |
| Nettoyage des gouttières (feuilles, débris…) | ✅ | ❌ |
| Démoussage léger (sans matériel spécifique) | ✅ | ❌ |
| Remplacement de petites pièces (crochet, embout…) | ✅ | ❌ |
| Signalement de défauts visibles (tuiles déplacées…) | ✅ | ❌ |
| Travaux lourds ou en hauteur | ❌ | ✅ |
| Fuite liée à la vétusté | ❌ | ✅ |
| Tuiles cassées, infiltrations, charpente défectueuse | ❌ | ✅ |
| Toiture inaccessible ou intervention risquée | ❌ | ✅ |
| Entretien préventif (décence du logement) | ❌ | ✅ |
| Toiture d’un lot privatif en copropriété | ❌ | ✅ |
Mais attention : si le logement se situe dans un immeuble en copropriété, les règles peuvent changer. Toiture commune, toiture privative… Voyons cela de plus près.
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Toiture en copropriété : qui paie l’entretien ?
En copropriété, les règles changent. La toiture peut faire partie des parties communes… ou pas. Tout dépend de la configuration du bâtiment.
Toiture commune : à la charge de la copropriété
Quand la toiture couvre tout l’immeuble, elle est considérée comme une partie commune.
Dans ce cas, c’est le syndic qui organise l’entretien ou les travaux. Et ce sont les copropriétaires qui en paient les frais, à travers leurs charges. Ces frais ne sont pas récupérables sur le locataire.
Par exemple, si le syndic prévoit un démoussage ou un nettoyage régulier du toit, ces frais ne peuvent pas être répercutés sur le locataire, sauf si le bail le mentionne très clairement.
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Toiture privative : au propriétaire de gérer
Dans certains cas, la toiture peut ne concerner qu’un seul lot. C’est souvent le cas dans les copropriétés horizontales, comme les maisons de ville.
Là, c’est au propriétaire du lot concerné de prendre en charge l’entretien.
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Le bail peut-il encadrer l’entretien de la toiture ?
Oui, il est tout à fait possible d’intégrer au bail des indications pratiques concernant l’entretien de la toiture.
L’objectif ? Mieux anticiper les besoins, éviter les négligences, et poser un cadre clair, compris de tous, pour une gestion sereine entre locataire et propriétaire.
Que peut prévoir légalement le bail pour l’entretien du toit ?
Certaines précisions dans le bail sont tout à fait autorisées, à condition de respecter le cadre légal et de ne pas faire porter au locataire des obligations qui ne lui reviennent pas. On peut par exemple y retrouver :
- La fréquence des entretiens courants : le bail peut recommander, par exemple, un nettoyage des gouttières deux fois par an ou un démoussage annuel si la toiture y est sujette.
- La possibilité de souscrire un contrat d’entretien : le bailleur peut proposer que le locataire souscrive un contrat avec un professionnel, mais sans l’imposer.
- L’obligation de signalement des défauts visibles : le bail peut rappeler que le locataire doit informer rapidement le bailleur en cas de tuiles déplacées, infiltration, gouttières bouchées, etc.
- Les modalités pratiques d’intervention : qui doit contacter un artisan en cas de besoin, si une intervention doit être validée au préalable par le bailleur, etc.
Tant que ces précisions sont formulées clairement et qu’elles respectent la législation, elles sont parfaitement valables et utiles pour éviter les malentendus.
Mieux vaut passer 30 minutes à lire son bail que 3 mois à se chamailler pour une tuile !
Ce que le bail ne peut pas imposer (clauses abusives ou illégales)
À l’inverse, si le bail peut encadrer certains aspects de l’entretien, il ne peut pas tout imposer. Dès qu’une clause dépasse ce que prévoit la loi, elle devient abusive… et donc sans aucune valeur juridique.
Par exemple, un propriétaire n’a pas le droit de :
- faire peser sur le locataire des travaux structurels (réfection de toiture, charpente, zinguerie),
- lui demander d’intervenir en hauteur ou avec du matériel professionnel,
- ou encore lui faire financer une réparation liée à la vétusté ou à un sinistre naturel.
Même si ce type de clause figure dans le bail, elle n’a aucune valeur juridique. En cas de doute, mieux vaut demander conseil à un professionnel ou consulter les textes de référence, comme le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Litige sur l’entretien de la toiture : quelles démarches ?
Un désaccord sur l’entretien ou les réparations de la toiture ? Mieux vaut commencer par dialoguer calmement. Beaucoup de situations se règlent à l’amiable, à condition d’être bien informé… et de garder trace des échanges.
Pour y voir plus clair, voici les différentes étapes pour régler un litige lié à l’entretien de la toiture, que vous soyez locataire ou propriétaire.
1. Tenter une résolution amiable
Un simple mail ou un courrier recommandé, rédigé dans un ton clair et posé, peut suffire à désamorcer un malentendu. C’est souvent la première étape vers une résolution à l’amiable, sans créer de tensions inutiles.
Pour appuyer votre position, basez-vous sur des textes officiels. Le décret n°87-712 du 26 août 1987, par exemple, précise noir sur blanc quelles réparations reviennent au locataire, et lesquelles relèvent du bailleur. De quoi échanger sereinement, avec des repères clairs.
Et si la situation reste floue (toiture difficile d’accès, entretien partagé, contexte particulier) pourquoi ne pas envisager un compromis ? Un partage des frais peut être une solution équitable, et surtout efficace pour débloquer la situation.
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2. Opter pour une médiation
Quand le dialogue est rompu, il existe encore des solutions pour éviter d’aller directement en justice. Des recours simples, accessibles, et souvent très efficaces pour dénouer un conflit sans passer par la case tribunal.
- Le conciliateur de justice : il s'agit d'un service public, totalement gratuit, qui permet aux deux parties de se rencontrer avec l’aide d’un tiers neutre. L’objectif : trouver un compromis équilibré, dans le respect de la loi et des intérêts de chacun.
- Le médiateur de la consommation : surtout utile si le litige concerne un professionnel (artisan, entreprise d’entretien…). Là aussi, un médiateur indépendant examine la situation et propose une solution amiable. Rapide, confidentiel, et souvent très utile pour avancer sans tension.
Quand “entretien courant” devient “guerre froide”, il est nécessaire d'appeler une médiatrice !
2. Saisir le tribunal judiciaire (en dernier recours)
Et si malgré tous les échanges amiables, aucune solution ne se dégage, il reste la possibilité de saisir le tribunal judiciaire. C’est un recours formel, à ne pas prendre à la légère.
La procédure peut être longue, parfois coûteuse, et demande de constituer un dossier solide avec preuves à l’appui : courriers échangés, photos, devis, rapports techniques…
Ce n’est jamais l’option à privilégier en premier, mais elle devient parfois nécessaire. Notamment lorsque l’une des parties refuse de reconnaître ses obligations ou que le désaccord porte sur des montants importants. Dans ce cas, le juge tranchera selon les textes de loi et les éléments apportés par chacun.
FAQ — Les questions fréquentes sur l'entretien de toiture
Un propriétaire peut-il obliger son locataire à réparer une fuite de toiture ?
Non. Une fuite de toiture est considérée comme une réparation importante, souvent liée à la vétusté ou à une dégradation structurelle.
Ce type d’intervention relève de la responsabilité du propriétaire, même si la fuite survient pendant la durée du bail.
Le locataire est-il responsable du nettoyage des gouttières et du démoussage de la toiture ?
Oui, mais uniquement pour l’entretien courant.
Le locataire doit nettoyer les gouttières régulièrement et peut réaliser un démoussage léger, à condition que l’accès soit facile et sans danger.
Dès qu’un professionnel ou un équipement spécifique est nécessaire, l’intervention revient au propriétaire.
Dans quels cas le démoussage du toit est-il à la charge du locataire ?
Le démoussage est à la charge du locataire s’il s’agit d’un simple entretien courant, sans intervention en hauteur ni matériel spécifique.
Il doit pouvoir être effectué à la main ou avec des outils simples.
En revanche, un démoussage nécessitant une échelle, un harnais ou un professionnel relève du propriétaire.
Est-il légal d’imposer un contrat d’entretien de toiture dans un bail de location ?
Non, un contrat d’entretien ne peut pas être imposé au locataire.
Le bail peut recommander un entretien régulier ou suggérer un professionnel, mais ne peut pas obliger le locataire à souscrire un contrat payant.
Une telle clause serait considérée comme abusive.
Le propriétaire peut-il refuser de financer les réparations liées à la vétusté de la toiture ?
Non. Le propriétaire a l’obligation d’entretenir le logement en bon état.
Toute dégradation due à l’usure normale, comme une fuite liée à l’ancienneté de la toiture, est à sa charge.
Un refus de prise en charge peut être contesté légalement.
Un locataire peut-il demander le remboursement d’un nettoyage de toiture effectué par un professionnel ?
Oui, si le locataire a dû faire appel à un professionnel pour une intervention relevant du propriétaire (toit inaccessible, travail en hauteur, ou sinistre).
Il doit toutefois informer le propriétaire au préalable et conserver les justificatifs (devis, factures).
Le locataire doit-il aussi enlever les feuilles et débris accumulés sur le toit ?
Oui, si l’accès est facile et que cela relève d’un entretien simple.
Le locataire est tenu de retirer les feuilles ou débris qui peuvent obstruer les gouttières ou favoriser l’humidité.
Mais si cela nécessite de monter sur le toit, la responsabilité revient au propriétaire.
Le déneigement de la toiture fait-il partie des obligations du locataire en hiver ?
En principe, non. Le déneigement du toit est rarement considéré comme un entretien courant, car il présente des risques et nécessite un matériel adapté.
C’est donc au propriétaire d’assurer cette intervention ou à la copropriété si la toiture est commune.
En résumé, l’entretien courant de la toiture (nettoyage, démoussage léger, petits remplacements) revient au locataire. Mais dès qu’il s’agit de réparations importantes ou structurelles, c’est au propriétaire de prendre le relais. En copropriété, tout dépend du statut de la toiture, si elle est commune ou privative. En cas de doute ou de désaccord, privilégiez le dialogue. Un simple échange écrit, appuyé sur les textes de loi, peut suffire à clarifier les choses. Et si une intervention s’impose, MesDépanneurs.fr vous met en relation avec des professionnels de confiance pour un entretien de toiture rapide, efficace et sans tracas.
Une question sur l’entretien de la toiture ? Un doute ou un retour à partager ? N’hésitez pas à laisser un commentaire juste en dessous, on vous lit avec attention !
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Nos références et sources :
- Qui du locataire ou du propriétaire se charge de l’entretien de la toiture ? - Bail Facile
- Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire - Service-Public.fr
- Le nettoyage de toiture est-il à la charge du locataire ou du propriétaire ? - Le Journal de l'Immobilier
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