Les fuites d’eau sont toujours un problème, mais elles peuvent parfois être résolues très simplement, en remplaçant un joint, un robinet ou un flexible. Lorsqu'elles sont encastrées, ces dernières peuvent cependant se montrer plus compliquées à détecter ou à réparer. Qui, du propriétaire, du locataire ou du syndic, doit régler la réparation d’une fuite encastrée ?
Où se situe votre fuite d'eau et qui en est responsable ?
On dit qu'une fuite est « encastrée » lorsqu'elle est invisible (située dans un plafond, dans un mur...). Ces fuites sont très difficiles à identifier, à moins de vérifier régulièrement son compteur d’eau. Un voisin peut également se manifester concernant des infiltrations sur son mur ou son plafond. Dans ce cas, il est souvent trop tard dans la mesure où l'écoulement a eu le temps de détériorer son domicile.
Fuite à l'arrivée d'eau : qui est responsable ?
Une fuite à l'arrivée d'eau se situe avant le compteur d'eau. Elle concerne donc le réseau de distribution d'eau publique, qui appartient généralement à une entreprise de distribution d'eau (comme la SAUR, Veolia, etc.).
Dans ce cas, c'est l'entreprise de distribution d'eau qui est responsable de la réparation. Contactez directement le service des eaux de votre commune.
Fuite après compteur : qu'est-ce que cela signifie ?
Une fuite après compteur se situe après le compteur d'eau, c'est-à-dire dans les installations privées du logement (tuyaux, raccords, appareils sanitaires...).
Le propriétaire de l'immeuble est généralement responsable des réparations, qu'il soit occupant ou bailleur. Cependant, si la fuite est due à une utilisation anormale ou à un défaut d'entretien de la part du locataire, ce dernier peut être tenu pour responsable. Pour connaître tous les détails, rendez-vous sur notre dossier consacré à cette question.
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Fuite en extérieur : comment attribuer la responsabilité ?
Une fuite en extérieur peut concerner les canalisations enterrées qui alimentent votre logement, les raccordements à la voie publique, ou encore les installations extérieures comme un arrosage automatique.
Si la fuite se situe avant le compteur, c'est l'entreprise de distribution d'eau qui est responsable. Si elle se situe après le compteur, c'est généralement le propriétaire du logement. Concernant les installations extérieures, le propriétaire de ces installations est responsable de leur entretien et des réparations.
Locataire, propriétaire : qui doit payer la réparation d'une fuite d'eau sous dalle ?
La réparation ne peut être à la charge du locataire, mais bien à la charge du propriétaire. En effet, plusieurs lois abordent les conditions de réparation d’une fuite encastrée.
Ainsi, l’article 6 de la loi 89 462 indique que :
Le bailleur est obligé : « D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. »
De plus, le décret 87 712 indique à l’article 1 que : « Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. »
La réparation d’une fuite encastrée ne peut donc être assimilée à des « travaux d’entretien courant », qui sont cités dans la suite du décret 87 712, ni à des « menues réparations » du fait du coût et de la complexité des travaux à entreprendre.
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Nota Bene : la surconsommation d'eau est à la charge du locataire
En tant que locataire, vous n'aurez pas à assumer l'intervention du plombier, ainsi que les travaux nécessaires à la résolution de l'écoulement d'eau si vous n'êtes pas responsable. Cependant, vous devrez prendre à votre charge les factures d'eau liées à ce problème. Vous pouvez tout de même demander un dégrèvement à votre fournisseur d'eau dans certaines situations.
Le dégât des eaux a lieu en copropriété : qui doit faire la recherche de fuite et réparer ?
Dans le cas d'une copropriété, c'est au syndic de s'acquitter des frais de réparation si les canalisations encastrées sont considérées comme parties communes. Le syndic doit également engager des professionnels pour localiser la fuite et prendre en charge les frais associés à cette recherche.
En revanche, c'est le propriétaire de l'appartement qui devra payer les réparations et la recherche de fuite si cette dernière est située dans les parties privatives.
Voici une méthode imparable pour savoir si la réparation est à votre charge ou bien à celle du syndic.
1. Canalisation en dalle : partie commune ou privative ?
L’article 3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis indique que, hors clauses du règlement intérieur de copropriété qui le contredirait, les canalisations encastrées sont considérées communes.
Il est donc important de vérifier le règlement intérieur de la copropriété, qui pourra indiquer qui du propriétaire ou du syndic de copropriété doit prendre à sa charge les travaux concernant des parties encastrées, ainsi que les travaux de rénovation à la suite des réparations.
Ainsi, si le règlement intérieur juge que les canalisations encastrées ne sont pas des parties communes, c’est au copropriétaire ayant l’usage exclusif de cette canalisation que revient la charge de la réparation, par le biais de son assurance.
📜 Côté Jurisprudence : lors des litiges, l'autorité peut faire la référence à la règle suivante : « la qualification de l’élément doit tenir compte de son usage et non de sa situation. Les canalisations encastrées visant à desservir un lot de copropriété peuvent donc être considérées en tant que privatives. Nous vous conseillons de bien vérifier la position de votre syndic à ce sujet avant d'entamer les travaux. »
2. Qui est responsable du plancher ou du mur ?
Enfin, pour que la réparation soit à votre charge si vous êtes propriétaire, il faut que soit indiqué dans votre titre de propriété que le gros oeuvre vous appartient. En effet, dans un immeuble, les murs sont souvent mitoyens et appartiennent donc aux deux propriétaires, tout comme le plancher de l’un devenu le plafond de l’autre.
Un vrai coup dur, bien souvent coûteux
Fuite en dalle : les solutions & les coûts
Une fuite soudaine, une canalisation qui éclate ou une infiltration discrète peuvent rapidement causer des dommages importants à votre habitation et à vos biens. La première étape pour stopper les dégâts est de faire localiser précisément l'origine du point d'écoulement. Plus vite on agit, plus on économise les coûts de réparation.
Comment faire détecter une fuite d'eau sur une canalisation encastrée ?
Tout l'enjeu pour les particuliers est de pouvoir s'appuyer sur une méthode efficace sans avoir à casser inutilement sols ou murs. Pour cela, les plombiers disposent d'équipement de pointe !
Ils sélectionnent le procédé le plus approprié ou une combinaison selon la situation.
- Des appareils à ultrasons : installés à des points stratégiques du réseau de plomberie, ils captent les sons émis par l'eau s'échappant d'une canalisation sous pression.
- La caméra thermique : elle détecte les variations de température sur les surfaces inspectées – une fuite d'eau provoquant généralement une zone plus froide ou plus chaude en raison de l'humidité.
- La caméra endoscopique : elle permet de visualiser directement l'intérieur des tuyaux, ce qui permet, au passage, d'évaluer l'état général du réseau de plomberie.
- Le gaz traceur, une méthode extrêmement précise : injecté dans les canalisations suspectées de fuite, le gaz, plus léger que l'air, s'échappe par la moindre fissure et remonte à la surface, où il peut être détecté avec un appareil spécialisé.
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Comment détecter une fuite d'eau sous un carrelage ?
Quel est le prix d'une recherche de fuite ?
En moyenne, les coûts se situent entre 200 et 600 euros, selon la technique utilisée.
| Méthode de détection | Prix approximatif | Type de fuite le mieux détecté |
| Détecteurs acoustiques | 150 € - 300 € | Fuites actives dans les canalisations métalliques ou en PVC |
| Thermographie infrarouge | 200 € - 400 € | Fuites d'eau chaude, fuites sous carrelage ou revêtements |
| Gaz traceur | 250 € - 500 € | Fuites difficiles d'accès, fuites dans les systèmes de chauffage |
| Inspection par caméra endoscopique | 300 € - 600 € | Fuites visibles, état général des canalisations, localisation précise de la fuite |
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Quel est le Prix d’une Recherche de Fuite ? 🔍💦
Comment faire réparer une fuite d'eau dans une dalle & à qui faire appel ?
📍 Avant d'entreprendre des réparations, obtenez l'accord de votre assureur, sauf pour des mesures d'urgence comme le colmatage de la fuite.
Si les plombiers ont l'expertise et l'outillage nécessaire pour localiser précisément la fuite, ils disposent également du matériel adapté pour creuser la dalle de façon minimale et accéder à la canalisation endommagée.
Une fois localisée, la fuite sera réparée :
- soit par un colmatage avec des matériaux professionnels si elle est mineure ;
- soit par le remplacement de la section de tuyauterie concernée.
Une fois les travaux terminés, ils effectuent des tests pour garantir l'étanchéité de la réparation et des autres canalisations avant de reboucher.
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Fuite d'eau encastrée : quelle prise en charge par l'assurance ?
📞 Contactez votre assureur dans les plus brefs délais en fournissant une description détaillée et des preuves comme des photos des dommages. Cela peut se faire par téléphone ou par mail.
La plupart des polices d'assurance habitation incluent une garantie dégâts des eaux, qui couvrent :
- les dommages matériels causés à votre habitation et à son contenu ;
- la responsabilité civile si la fuite affecte des tiers, comme les voisins ;
- éventuellement, les réparations des canalisations elles-mêmes ;
- éventuellement, les frais de recherche de la fuite. Par exemple, un contrat d'assurance peut stipuler que les frais de démolition nécessaires pour accéder à la fuite sont couverts jusqu'à un certain montant.
Attention à cette exclusion de garantie : une fuite due à un manque d'entretien pourrait ne pas être couverte. En cas de doute, retrouvez tous les documents et preuves d'entretien régulier de votre plomberie. Sachez qu'un plombier agréé peut également fournir un rapport détaillant l'état général de votre installation.
Témoignage client MesDépanneurs.fr
Vous faites face à une fuite encastrée, vous cherchez une solution, mais vous ne savez pas à quoi vous attendre en termes de service, d'efficacité, ou de qualité de travail ? Voici un exemple concret.
Témoignage de Vanessa :
« Suite à l'inondation de notre garage la société est intervenue le jour même afin d'établir un diagnostic de fuite et les travaux à réaliser. Compte tenu de la difficulté du chantier (fuite du tuyau d'arrivée principal d'eau sous dalle de béton sans vide sanitaire), la société nous a proposé 2 solutions : casser la dalle et réparer la/les fuites ou établir une dérivation de la tuyauterie. Après explications détaillées de chacune de ces interventions, nous avons suivi les conseils du gérant de la société pour une dérivation de la tuyauterie. Nous ne le regrettons pas. Diagnostic de notre demande et devis dans la même journée. Travaux finis dans les 2 jours suivants. Travail impeccable, le chantier a été entièrement nettoyé, sérieux des intervenants, solutions trouvées et mise en oeuvre avec explications claires et précises. Sans frais supplémentaires et travaux réalisés à la lettre. Une société que nous recommandons vivement. Contact gardé précieusement pour nos voisins. Nous referons appel à eux pour de futurs travaux sans soucis ! » *
En combinant diagnostic et réparation, l'entreprise dépêchée par MesDépanneurs.fr a pu intervenir rapidement ; tout a été géré d’un seul coup. Mieux encore, l'intervention s'est faite en urgence, dès le jour de l'appel.
Ce témoignage illustre les qualités que vous devriez rechercher pour un dépannage en urgence. Les artisans sur place ont fait preuve d'écoute et ont fourni des explications claires, sans imposer de solution unique. Au contraire, plusieurs options ont été proposées, permettant aux clients de choisir celle qui leur convenait le mieux.
La satisfaction exprimée par rapport au résultat final et à la propreté du chantier démontre que ces professionnels ne se contentent pas seulement de faire leur travail, mais qu'ils le font bien !
Besoin de localiser une fuite ? Faites appel à un spécialiste en recherche non destructive.
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En résumé, bien qu'invisible, la fuite encastrée entraîne des dommages collatéraux qui peuvent être très coûteux. Heureusement, ceux-ci sont pris en charge tout ou partie par votre assurance habitation. Dans l'urgence, n'hésitez pas à faire intervenir un plombier rapidement afin qu'il effectue une recherche de fuite approfondie.
Vous avez une question ou une remarque ? N'hésitez pas à nous laisser un commentaire !
La Rédaction vous recommande :
- Comment bien réagir en cas de fuite d'eau ? 6 règles à suivre
- Loi Warsmann : une protection financière contre les fuites d'eau
- Fuite de votre robinet : que faire ?
- Dossier fuite d'eau : tout savoir pour réagir au mieux et éviter l'inondation !
Références :
- NotreTemps.com
- Comment ça Marche.com | Droit, finances
- *Trustpilot.com
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Commentaires :
En réponse à Suite à un dégât des eaux par
Un dégât des eaux a été constaté dans les parties communes de votre immeuble et un plombier a trouvé une micro-fuite sur vos canalisations apparentes et recommande un remplacement complet de votre installation apparente que vous devrez prendre à votre charge. Vous aimeriez savoir ce qu’il en est.
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dit que “Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;“.
Le règlement de votre immeuble précise qu’en cas de fuite sur une canalisation privative, c’est au propriétaire de la canalisation d’assumer les frais de réparations et doit intervenir le plus vite possible. Il n’est pas fait mention, dans cet article, des travaux de gros oeuvre sur les canalisations, même privatives.
Il est de votre devoir de faire réparer au plus vite une fuite si celle-ci a été repérée par le plombier envoyé par le syndic, cependant le remplacement de toute votre plomberie apparente n’est qu’une recommandation de la part du plombier, non une nécessité pour venir à bout de la fuite constatée. Si votre syndic souhaite que ces travaux de gros oeuvre soient effectués, il devrait vous êtes possible d’entrer en discussion avec eux afin de convenir que la réparation de la fuite vous incombe, mais qu’un remplacement complet de la tuyauterie relève du gros oeuvre et donc devrait être prit en charge par eux.
Il est possible que l’ancienne fuite ait fragilisé le plafond du hall d’entrée ainsi que des installations se trouvant sur le trajet de l’eau, cependant le propriétaire de la terrasse ne peut pas être mit en cause car sa fuite a été réparée depuis longtemps.
Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr
En réponse à Bonsoir, par
Bonjour José et merci pour votre message !
Vous indiquez que votre syndic vous demande de prendre en charge les réparations d’un WC commun.
Si le WC commun fait partie de votre propriété comme semble l’indiquer le message du syndic, c’est effectivement à vous de payer les réparations.
Concernant le dégât des eaux, il vous faudra établir un constat avec le syndic et le locataire puis contacter vos assurances qui prendront en charge les réparations en suivant la convention IRSI.
Vous pouvez en apprendre plus sur la convention IRSI en lisant cet article. https://www.mesdepanneurs.fr/blog/la-convention-irsi
Si vous recherchez des conseils juridiques n'hésitez pas à vous rendre dans les permanences juridiques gratuites de la mairie ou vous pourrez recueillir des informations qui pourront mieux que nous vous guider dans les démarche à entreprendre.
Veuillez nous excuser pour cette réponse tardive, nous espérons que vous avez pu régler votre problème.
Cordialement, l’équipe MesDépanneurs.fr
En réponse à Bonjour par
Une fuite s’est déclarée sur l’une de vos évacuations d’eau, dans une partie encastrée passant chez votre voisin du dessous. Vous souhaitez savoir si c’est à vous ou au syndic de prendre en charge la réparation.
Bien qu’une canalisation encastrée ne puisse être entretenue comme les autres canalisations du domicile, elle reste une partie privative dont le propriétaire a la responsabilité. Le fait qu’elle se trouve dans une partie commune et que la fuite se situe au niveau d’un autre domicile ne change malheureusement rien à cela et il vous reviendra donc de faire la réparation.
Pensez cependant à prévenir votre syndic de la nécessité des travaux à entreprendre, ainsi que votre voisin puisque l’intervention aura lieu chez lui.
Concernant la dérivation, de la même façon que pour la réparation elle sera à votre charge car la canalisation est considérée comme votre propriété et donc de votre responsabilité. Cependant il vous faudra effectivement l’accord de votre syndic pour entreprendre les démarches. Il est possible que le syndic décide de prendre en charge une partie des frais à engager, cependant il n’est absolument pas dans l’obligation de le faire. La loi n°65-557, article 3, précise qu’en terme de travaux, seul le gros oeuvre des bâtiments est à la charge de la copropriété.
Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr
En réponse à bonjour je suis proprietaire par
Vous avez rencontré un problème de fuite sur des canalisations encastrées, ce qui a causé un dégât des eaux chez votre voisin du dessous. On vous a préconisé de faire des travaux pour refaire la canalisation touchée et la désencastrer de la dalle où elle se trouve. Vous souhaitez savoir qui doit prendre en charge les frais à engager.
Pour savoir qui de vous ou de votre syndic doit prendre en charge les travaux, nous vous conseillons de vous reporter à votre règlement de copropriété pour savoir si les sols sont considérés comme partie commune ou partie privative. Certains règlement précisent que le revêtement est une partie privative tandis que la structure est une partie commune, d’autres ne précisent pas.
La loi du 10 juillet 1965 précise que “Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun [...]”.
Même si votre sol est considéré comme une partie privative, si l’intervention est considérée comme des travaux de gros oeuvre, nous vous conseillons d’en référer à votre syndic car ce genre de travaux relève généralement de sa responsabilité.
En revanche, s’il ne s’agit pas de gros oeuvre et que le règlement de copropriété précise que le sol vous appartient, il vous reviendra malheureusement de prendre à votre charge les frais de réparation et aménagement de vos canalisations.
Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr
En réponse à Bonjour, par
Vous avez été victime d’un dégât des eaux causé par une fuite chez votre voisin du dessus et vous souhaitez savoir qui doit prendre en charge les travaux de réfection de votre plafond.
Il vous prévenir votre assurance et établir un constat à l’amiable avec votre voisin. Votre assureur vous demandera sans doute de faire établir un devis pour les travaux et pourra envoyer un expert pour évaluer les dégâts. En fonction du montant des frais à engager, la convention CIDRE pourrait s’appliquer et ce sera alors à l’assurance de prendre en charge les travaux.
Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr
En réponse à Bonjour, par
le syndic de votre immeuble doit intervenir sur une canalisation fuyante et doit pour cela passer par votre appartement. Vous souhaitez savoir si vous pouvez les en empêcher de passer par votre logement car vous craignez de voir la valeur de votre bien baisser.
À l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, il est précisé que “Toutefois, [...]aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale [...]”. Vous ne pouvez donc pas vous opposer aux travaux, en particulier s’ils consistent à reboucher une fuite qui pourrait faire des dommages dans les parties privées comme dans les parties communes.
En revanche, la même loi assure que “Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.”, ce qui signifie que même si la canalisation apparente impact la valeur de votre domicile à sa revente, vous pourrez demander à être dédommagé.
Cordialement,
L’équipe MesDepanneurs.fr