Une fuite dans une toiture, ce n’est jamais simple à repérer. Souvent, on ne s’en rend compte qu’une fois les dégâts installés : traces d’humidité, peinture qui cloque, parfois même un vrai dégât des eaux. Alors, quand l’eau s’infiltre par le toit, qui prend en charge ? Est-ce au locataire de payer ? Ou au propriétaire ? Et que fait l’assurance dans tout ça ? On fait le point, pour y voir plus clair.
Locataire : dans quels cas êtes-vous responsable ?
Vous êtes locataire ? Certaines réparations de toiture peuvent être à votre charge. Pas toutes, mais quelques-unes, oui. On vous explique lesquelles, pour éviter les mauvaises surprises.
En cas de toiture négligée ou encrassée
Si la fuite vient d’un manque d’entretien, c’est au locataire de payer.
Pourquoi ? Parce que la loi est claire : en tant que locataire, vous êtes responsable de l’entretien courant du logement.
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, le locataire est tenu : “De prendre à sa charge l'entretien courant du logement [...] ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.”.
En résumé, tout ce qui relève des petites réparations et de l’entretien régulier vous revient, sauf si le problème vient de la vétusté, d’une malfaçon, d’un vice de construction ou d’un cas de force majeure.
Concrètement, cela veut dire que vous devez garder un œil sur votre toiture. Des feuilles mortes qui bouchent, de la mousse ou du lichen qui s’accumulent, ou de la neige qui reste trop longtemps sans être déblayée… tout ça peut provoquer des infiltrations. Et si c’est le cas, les frais seront pour vous.
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Les bons réflexes à adopter en cas de fuite
Pour éviter qu’une petite fuite ne devienne un gros dégât, mieux vaut agir vite.
Vous remarquez des taches d'humidité ou des gouttes d'eau qui tombent du plafond ? Prévenez tout de suite votre propriétaire. Il pourra faire appel rapidement à un professionnel pour identifier l’origine du problème.
Et pour limiter les risques, un bon réflexe : vérifier régulièrement l’étanchéité de votre toiture. Mieux vaut prévenir que réparer.
Faites vérifier votre toit régulièrement… sauf si vous aimez les douches surprises !
Propriétaire : quand devez-vous payer ?
Si la toiture est en mauvais état ou mal conçue, c’est au propriétaire de prendre en charge les réparations. Mais attention, certains cas engagent votre responsabilité. On vous explique lesquels, pour bien faire la différence.
En cas de toiture ancienne ou mal posée
Si le toit est vétuste ou mal posé, c’est au propriétaire de payer.
Le locataire, on l’a vu, s’occupe de l’entretien courant. Mais certaines fuites échappent à cette règle et sont à la charge du propriétaire.
Lorsqu’un dégât survient, un expert est souvent appelé pour en trouver l’origine. Et si ce dernier conclut que la fuite vient d’un défaut de construction, du vieillissement normal du toit ou d’un cas de force majeure, comme une infiltration après de fortes pluies, alors c’est au propriétaire de prendre en charge les réparations.
💦 Vous êtes propriétaire ? Pour éviter les mauvaises surprises, ne tardez pas à faire réparer ce que votre locataire vous signale. Et si le logement est en copropriété, pensez à faire vérifier régulièrement l’état de la toiture. Ce type de contrôle peut être proposé et voté en assemblée générale. Une précaution simple, qui peut éviter bien des dégâts.
En copropriété : qui prend en charge les travaux ?
Selon les copropriétés, le toit peut être une partie commune… ou privative. Tout dépend du règlement intérieur. C’est lui qui fait foi.
- Si le toit fait partie des parties communes, alors c’est le syndic qui s’occupe des réparations.
- Dans le cas contraire, c’est au propriétaire, ou au locataire, selon l’origine du problème, de faire appel à un professionnel.
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Assurance habitation : que couvre-t-elle vraiment ?
Même avec toutes les précautions du monde, une fuite de toiture peut toujours arriver. Pas de panique. Dans la grande majorité des cas, votre assurance habitation couvre les dégâts causés par la fuite de toiture.
En revanche, les réparations du toit ne sont pas automatiquement remboursées. Tout dépend des garanties de votre contrat.
Convention IRSI et assurance habitation
Pour éviter les blocages, les assureurs ont mis en place une convention spéciale. Elle permet de lancer les réparations sans attendre de savoir qui est responsable. C’est utile, surtout quand deux assurances sont impliquées : celle du locataire et celle du propriétaire.
Depuis le 1er juin 2018, cette convention s’appelle IRSI pour Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble. Elle concerne les dégâts des eaux, mais aussi ceux liés aux incendies. Un vrai gain de temps quand on veut remettre les lieux en état rapidement.
FAQ - Questions fréquentes sur la fuite de toiture et les responsabilités
Que faire si le propriétaire refuse de réparer une fuite de toiture ?
Le locataire doit envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si le propriétaire ne réagit pas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, voire le tribunal judiciaire en cas de litige persistant.
Une fuite de toiture peut-elle justifier une réduction de loyer ?
Oui, si le logement devient partiellement inhabitable à cause de la fuite, le locataire peut demander une réduction de loyer, proportionnelle à la gêne subie, voire une suspension temporaire du paiement en cas de logement impropre à l'habitation.
Le propriétaire peut-il être tenu responsable d’un dégât des eaux chez le voisin causé par sa toiture ?
Oui, s’il est prouvé que la fuite vient d’un défaut d’entretien de sa toiture, le propriétaire peut être tenu responsable des dommages causés au voisin, via sa responsabilité civile ou celle de la copropriété si le toit est commun.
Est-ce que le dépôt de garantie peut être utilisé pour couvrir les frais liés à une fuite de toiture ?
Non, le dépôt de garantie ne peut être retenu que pour des dégradations imputables au locataire.
Une fuite liée à la vétusté ou à un vice de construction ne peut donc pas justifier une retenue sur le dépôt.
Fuite de toiture et logement insalubre : quelles démarches possibles ?
Si la fuite rend le logement dangereux ou insalubre, le locataire peut alerter la mairie ou saisir la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (DDCSPP), qui peut forcer le propriétaire à faire les travaux.
En résumé : en cas de fuite de toiture, c’est généralement au propriétaire de financer les réparations. Sauf si un expert prouve que le locataire n’a pas respecté ses obligations d’entretien. Dans ce cas, la responsabilité lui revient. Mais quoi qu’il arrive, grâce à la convention IRSI, les assurances interviennent rapidement pour couvrir les dégâts des eaux. Attention toutefois : cela ne veut pas dire que les travaux sur la toiture seront automatiquement pris en charge. Là, tout dépend du contrat.
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Commentaires :
En réponse à Bonjour, par
Bonjour Fanny, merci pour votre message !
Vous êtes victime d’une fuite dans votre toit et vous avez prévenu votre syndic mais rien n’a été fait pour le moment.
Il est effectivement impératif, en cas de fuite à votre domicile, d’informer votre assurance de la situation même s’il n’y a aucun dommage à constater. L’assurance doit être notifiée d’un dégât des eaux dans les 5 jours suivants le constat.
Concernant le syndic, si celui-ci a été prévenu du problème et a fait appel à une entreprise, il faut malheureusement attendre que cette dernière intervienne. Vous pouvez vous enquérir de l’avancement de la situation auprès du syndic pour connaître par exemple la date de passage de l’entreprise, cependant il est encore trop tôt pour faire de nouvelles démarches pour le presser à agir.
Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr
En réponse à Bonjour, je suis locataire par
Bonjour M Mancini, et merci de votre message!
Vous indiquez que vous subissez une infiltration sur votre plafond. Vous indiquez que cette infiltration a plusieurs années, et que le syndic vous a demandé de faire une déclaration auprès de votre assureur, et que vous attendez désormais une expertise contradictoire à votre domicile.
Une expertise contradictoire est une expertise ou toutes les parties concernées par la situation peuvent faire appel à un expert extérieur afin de trancher concernant le conflit les opposant.
Cependant, au vu de la situation que vous rencontrez, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un cabinet d’avocat qui pourra vous conseiller mieux que nous. Si vous ne connaissez pas d’avocat, sachez qu’il existe des permanences juridiques gratuites dans les mairies ou vous pourrez rencontrer des juristes capables mieux que nous de vous conseiller sur ces points et sur les démarches à effectuer.
Cordialement,
L’équipe de MesDépanneurs.fr
En réponse à Bonjour, par
Bonjour Sifi et merci pour votre message !
Vous indiquez que votre locataire a subi une fuite dans l’appartement que vous lui louez.
Pour gérer cette fuite, vous pouvez commencer par établir un constat et à l’envoyer à l’assurance de votre locataire ainsi qu’à la vôtre. La convention IRSI entre alors en jeu et répartira les coûts entre les deux assurances.
Si la fuite concerne une partie commune de l’habitation, le syndic devra également faire partie du constat et son assurance devra également participer.
Il nous est difficile de vous donner plus de précisions, la responsabilité dépend aussi de la cause de la fuite.
Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr
En réponse à Bonjour si la responsabilité par
Bonjour M. Kairn, merci pour votre message !
Votre toiture, les combles de votre domicile et votre plafonds ont subi un dégât des eaux à cause de la vétusté du toit. Vous souhaitez savoir quelle assurance prend en charge les dégâts.
En cas de problème de toiture et dégât des eaux, l’assurance prend généralement en charge la remise en état. Concernant la dégradation du toit, s’il est établit qu’il s’agit de vétusté alors c’est à votre propriétaire de prendre en charge la réparation. Concernant le dégât des eaux, vous devez le signaler immédiatement à votre assureur afin d’entamer les démarches de prise en charge. La convention IRSI s’appliquera sans doute à ce cas de figure, vous n’avez qu’à contacter votre assureur pour les prévenir du dégât des eaux et remplir le constat qu’il vous demanderont pour que les démarches soient lancées.
Si vous souhaitez vous renseigner sur la convention IRSI, vous trouverez de nombreuses informations dans l'article suivant : https://www.mesdepanneurs.fr/blog/la-convention-irsi
Cordialement,
L’équipe MesDépanneurs.fr