Si les bailleurs ont l'habitude de rafraîchir régulièrement leurs biens, certains locataires désirent tout de même adapter leur cadre de vie. Mais ce n'est pas si simple. Si certains travaux peuvent être entrepris sans l’autorisation des propriétaires, d’autres nécessitent leur accord. Explications.
Petits travaux : aucune autorisation à demander
D'une façon générale, les locataires sont autorisés à effectuer des travaux d'aménagement, dont la nature ne risque pas de transformer profondément le logement (sa structure, sa configuration, et sa destination), sans demande spécifique.
À ce titre, la décoration est autorisée, tant qu'elle consiste à ajouter des équipements provisoires et démontables. Poser des cadres sur les murs, voire des étagères, est alors possible, à condition de reboucher les trous avant de libérer le logement.
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Il est également possible de changer de revêtement de sol, de papier peint, ou de repeindre un logement.
Dans le cas des travaux de peinture, la jurisprudence indique qu'un locataire est libre de repeindre les murs d'une autre couleur que celle d'origine (sans avoir à rétablir l'ancienne couleur à son départ) "dès lors que les couleurs choisies n’affectent pas l’habitabilité ni l’usage normal des lieux".
L'idéal reste, donc, d'avertir préalablement le bailleur, qui pourrait être en mesure de considérer que certaines couleurs peuvent compliquer la location ultérieure de son bien.
👍 Même averti, un propriétaire n'est pas en mesure d'empêcher les travaux de convenance personnelle. Il ne peut, non plus, contraindre un locataire à remettre le logement dans son état initial, pour ce type de travaux.
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Enfin, si le propriétaire doit mettre à disposition un logement décent à son locataire, il revient à ce dernier d'en assurer l'entretien courant (faire nettoyer une moquette, changer un joint dans la salle de bain, changer une poignée...), impliquant que le propriétaire prenne à sa charge les grosses réparations (remplacement d'équipements de chauffage, mise aux normes de l'isolation...), notamment en cas de vétusté.
D'après l'article 7d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est, effectivement, obligé "de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives [...] sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure."
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Gros travaux : l'autorisation du propriétaire nécessaire
Les travaux qui portent sur le gros œuvre, et impactent considérablement la configuration, voire la destination, du logement, ne sont pas interdits pour les locataires, mais nécessitent un accord du bailleur.
La demande d'autorisation doit prendre la forme d'une lettre recommandée, avec accusé de réception, et mentionner la nature précise des travaux envisagés.
C'est alors au bailleur que revient la décision d'acceptation ou de refus, sous forme écrite également.
Une fois acceptés par le bailleur, certains travaux peuvent, alors, apporter une plus-value au logement. Pour autant, le locataire ne peut demander aucune indemnisation financière. Le propriétaire peut toutefois participer aux frais (contre factures), s'il l'accepte, en diminuant exceptionnellement son loyer.
Enfin, un locataire ayant effectué de lourds travaux de transformation (abattre une cloison, remplacer un élément sanitaire, changer de porte...), sans l'autorisation de son propriétaire, peut, alors, se voir exiger la remise en état du logement, tel qu'il l'était lors de l'état des lieux d'entrée.
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Des dérogations pour certains chantiers
Bien qu'ils nécessitent l'accord du bailleur, puisqu'ils entraînent une modification importante du logement, deux types de travaux font, toutefois, l'objet d'un traitement différencié. Ainsi, une autorisation tacite (et non écrite) du propriétaire peut s'appliquer pour :
- Les travaux de transformation permettant l'adaptation du logement aux personnes en perte d'autonomie ou en situation de handicap ;
- Certains travaux de rénovation énergétique , détaillés dans le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 ;
🧐 Les travaux de rénovation énergétique concernent, par exemple, l'isolation des combles et des plafonds de combles, le remplacement de menuiseries extérieures, ou la protection solaire des parois vitrées ou opaques.
Sont exclus, les travaux affectant la structure du bâtiment, son aspect extérieur, ses parties et équipements communs, ainsi que ceux modifiant sa destination ou qui nécessitent une autorisation d’urbanisme, un permis ou une déclaration préalable.
Des réalisations suite auxquelles un propriétaire n'est pas en mesure d'exiger la remise en état du bien, au départ de son locataire (lequel aura, en outre, réalisé les travaux susmentionnés à ses frais).
Ce régime dérogatoire, en place depuis le 1er octobre 2016, intervient au titre de la loi du 28 décembre 2015, relative à l’adaptation de la société au vieillissement, et a été étendu dans le cadre de la loi Climat et Résilience, du 22 août 2021.
Il s'applique, néanmoins, sous la condition préalable, pour le locataire, d'envoyer une demande écrite à son bailleur, sous la forme d'un courrier recommandé avec accusé de réception. Demande, qui doit décrire précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles les travaux seront réalisés, précisant, aussi, quelle entreprise est missionnée.
Sa non-réponse (dans un délai de deux mois) valant acceptation, le propriétaire dispose, à l'inverse, du même délai pour se prononcer défavorablement.
Enfin, l'article 2 II du décret du 20 juillet 2022 instaure l'information du propriétaire, à l’achèvement des travaux. Le locataire doit alors attester "auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l’entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux notifiés et autorisés par le bailleur", détaille l'Anil.
La jurisprudence travaille toujours à distinguer "aménagement" et "transformation". La frontière entre les deux notions étant, souvent, assez mince, il convient, idéalement, de toujours dialoguer avec son bailleur et demander des autorisations, ne serait-ce que par sécurité et savoir-vivre ! Mais, certains propriétaires anticipent, et préfèrent rappeler leurs préférences en matière de travaux (d'envergure, ou non), dès la signature de l'état des lieux... !
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Commentaires :
En réponse à Bonjour, par
Bonjour Loic, et merci de votre message!
Vous indiquez que vous avez fait intervenir un plombier en urgence, et que vous n’avez pas demandé à votre propriétaire de prendre à sa charge les réparations.
Vous ne pouvez pas demander à votre propriétaire de prendre à sa charge des travaux ou des réparations sans l’en avoir informé auparavant. Votre propriétaire pouvait faire appel à un plombier qu’il connait déja, qui lui aurait peut être fait un autre devis. De plus, le remplacement des flexibles est à la charge du locataire, comme indiqué dans le décret 87 712 définissant les réparations locatives:
“e) Eviers et appareils sanitaires :
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.”
Enfin, si c’est bien qui avez signé le devis, c’était donc à vous de l’assumer.
Cordialement,
Le blog du plombier
En réponse à Bonjour je souhaiterais par
Bonjour Mme Lebreton, et merci de votre message!
Vous indiquez que vous souhaitez effectuer des travaux chez vous, et vous souhaitez savoir si vous devez en informer votre propriétaire.
L’article 7 de la loi 89-462 définissant les rapports locatifs indique que le locataire ne peut modifier la disposition des lieux sans prévenir le propriétaire. Cependant, l’installation d’une terrasse dans un jardin n’est pas une modification transformant la pièce ou le lieu. L’article indique que le locataire doit :
“f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;”
Nous vous conseillons cependant de prévenir votre propriétaire afin de vous assurer que l’installation de la terrasse ne le derange pas, et qu’il n’exigera pas son démantèlement lors de votre départ.
Cordialement,
L’équipe de MesDépanneurs.fr
En réponse à je voudrais remplacer a mes par
Bonjour M Colle, et merci de votre message!
Vous indiquez vouloir remplacer la baignoire dans le logement que vous occupez à vos frais,
Nous vous conseillons d’obtenir un accord écrit de la part de votre propriétaire, afin de vous assurer de son acceptation. Il pourrait vous demander dans le cas contraire de remettre le logement dans l’état dans lequel il était lorsque vous y avez emménagé lors de votre départ.
Cordialement,
L’équipe de MesDépanneurs.fr